¿Tu hipoteca fue vendida a un fondo de inversión? El Tribunal Supremo reconoce que también puede ser demandado

¿Qué ocurre cuando el banco vende tu hipoteca?

Muchos consumidores con hipoteca firmada hace años desconocen que su préstamo puede haber cambiado de manos sin que nadie les avisara. Los bancos, en ocasiones, ceden o "titulizan" los créditos hipotecarios a entidades denominadas fondos de titulización, que son vehículos financieros que adquieren esos créditos como activos de inversión.

¿El problema? Cuando esos consumidores quieren reclamar la nulidad de cláusulas abusivas —como los gastos hipotecarios que pagaron indebidamente—, se encuentran con que el fondo alega no ser responsable y queda fuera del procedimiento judicial. Hasta ahora.

El caso: una hipoteca, varias novaciones y un fondo que decía no tener que responder

Una pareja suscribió un préstamo hipotecario con una entidad bancaria en 2006, que fue modificado en varias ocasiones durante los años siguientes. En 2011 formalizaron un nuevo préstamo. El banco cedió posteriormente el crédito a un fondo de titulización de activos.

Cuando llegaron los impagos y el banco demandó a los prestatarios, estos contraatacaron reclamando la nulidad de diversas cláusulas abusivas —entre ellas la de gastos hipotecarios— y exigiendo que el fondo de titulización respondiera junto con el banco como demandado. El fondo alegó que no tenía legitimación para ser demandado, es decir, que no podía ser parte en el procedimiento.

Los tribunales de instancia y la Audiencia Provincial les dieron la razón al fondo y al banco en este punto, negando al fondo esa condición de demandado. También consideraron que la acción para reclamar la devolución de los gastos del préstamo de 2011 había prescrito, porque entendieron que el plazo empezaba a contar desde que se pagaron.

Qué ha decidido el Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo, en sentencia de 22 de diciembre de 2025, ha estimado el recurso de los consumidores en dos aspectos clave:

1. Los fondos de titulización SÍ pueden ser demandados

El Supremo establece que cuando un banco cede un crédito hipotecario a un fondo de titulización, ese fondo adquiere legitimación pasiva para ser demandado en acciones de nulidad de cláusulas abusivas. La razón es clara: si la declaración de nulidad puede afectarle —especialmente en la fase de ejecución de la sentencia—, tiene sentido que pueda y deba ser parte en el proceso. Además, que tanto el banco cedente como el fondo cesionario puedan ser condenados refuerza las garantías del consumidor a la hora de cobrar lo que le corresponde.

El fundamento está en la Directiva 93/13/CE sobre cláusulas abusivas y en el principio de efectividad del derecho de la UE: de nada sirve declarar nula una cláusula si luego no es posible ejecutar la condena contra quien tiene el crédito.

2. La prescripción de la acción de restitución de gastos NO empieza desde el pago

El Supremo consolida una doctrina ya establecida en la sentencia de Pleno 857/2024: el plazo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios pagados en aplicación de una cláusula abusiva no comienza desde que se realizó el pago, sino desde que la sentencia que declara nula esa cláusula adquiere firmeza. Esto es así salvo que el banco pueda probar que el consumidor ya sabía antes que la cláusula era abusiva.

Por qué es importante esta sentencia

Esta resolución tiene un impacto práctico muy relevante para miles de consumidores españoles cuyos préstamos han sido cedidos a fondos de titulización o a otros vehículos similares:

• Amplía el círculo de responsables: ya no basta con demandar solo al banco originario; el fondo que ostenta ahora el crédito también puede y debe responder.

  
  

• Cierra la puerta a la prescripción anticipada: los consumidores no pueden perder el derecho a reclamar gastos simplemente por el paso del tiempo desde que los pagaron, si aún no había sentencia firme declarando la nulidad.

  
  

• Refuerza la tutela efectiva: conecta directamente con el principio europeo de que las normas procesales no pueden hacer prácticamente imposible o excesivamente difícil el ejercicio de los derechos que la Directiva 93/13 otorga a los consumidores.

  
  

Consejos prácticos si tienes o tuviste una hipoteca con cláusulas abusivas

1. Comprueba si tu hipoteca fue cedida. Puedes solicitarlo al banco o consultar el Registro de la Propiedad. Si tu préstamo fue titulizado, existe un fondo que puede haber asumido ese crédito.

   
   

2. No des por prescrita tu reclamación sin consultarlo. La jurisprudencia del Tribunal Supremo fija el inicio del plazo en la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula, no desde el pago. Si tu caso aún no ha sido resuelto judicialmente, el plazo no ha empezado a correr.

   
   

3. Incluye al fondo como demandado. Si inicias o tienes pendiente un procedimiento por gastos hipotecarios y tu crédito fue cedido, es recomendable dirigir la demanda también contra el fondo cesionario.

   
   

4. Conserva toda la documentación. Escrituras, liquidaciones, recibos de gastos notariales, registrales y de gestoría son esenciales para cuantificar la reclamación.

   
   

5. Consulta a un abogado especializado. Cada caso tiene sus particularidades. Las reglas sobre qué gastos son recuperables y en qué proporción siguen siendo objeto de matices jurisprudenciales.

   
   

Conclusión

El Tribunal Supremo da un paso decisivo en la protección de los consumidores hipotecarios frente a la opacidad de los mercados financieros. Que tu hipoteca haya sido vendida a un fondo no puede convertirse en un obstáculo para reclamar tus derechos. Si pagaste gastos hipotecarios en virtud de una cláusula abusiva, ni la cesión del crédito ni el paso del tiempo tienen por qué impedirte recuperarlos.