Y al final… se pensó en el arrendamiento del uso distinto de la vivienda, ese punto que se quedó olvidado en el Real Decreto Ley 11/2020 del pasado 31 de marzo.
Ayer salió publicado en el BOE el nuevo Real Decreto Ley 15/2020, de 22 de abril y con entrada en vigor del día de hoy, 23 de abril de 2020.
Muchos han sido los empresarios y autónomos que desde el mismo día en el que se declaró el estado de alarma y ver reducidos sus ingresos o, en su caso, ver cerrados sus locales de negocio han iniciado las negociaciones con los propietarios alcanzando, en muchos casos, acuerdos en relación al pago de la renta. En ese sentido y para muchos casos, esta regulación llega tarde.
Ahora bien, ¿cuales son las medidas que se prevén para este supuesto?
En primer lugar, hay que diferenciar los supuestos en los que nos encontremos con un propietario gran tenedor de un propietario que no tiene tal condición.
En este Real Decreto, el propietario gran tenedor es aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
En este caso, el arrendatario, dentro del plazo de un mes desde la entrada del Real Decreto (hasta el 22 de mayo de 2020) deberá solicitar una moratoria que deberá ser aceptada por el arrendador salvo que se haya alcanzado un acuerdo en relación a una moratoria o reducción de la renta.
Las condiciones de esta moratoria, que se aplicará de forma automática, afectará al periodo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, es decir, en muchos casos se podrá realizar con efecto retroactivo y sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
La renta será aplazada, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, cuyo inicio será a partir de la superación del estado de alarma o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses.
Para el caso de arrendadores que no tengan la condición de grandes tenedores, el arrendatario deberá solicitar, en el mismo plazo de tiempo, un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, salvo que no se haya pactado un aplazamiento o rebaja de la renta con carácter voluntario. En este caso, se podrá disponer del importe de la fianza, la que el arrendatario deberá reponer en el plazo de un año desde el acuerdo.
Requisitos para poder solicitar la moratoria o aplazamiento
Podrán solicitar la moratoria o aplazamiento aquellos autónomos o PYMEs arrendatarias que:
Para el caso de autónomos tienen que cumplir los siguientes requisitos:
Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del Estado de Alarma (Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo), incluyendo mutualidades sustitutorias del RETA.
Actividad suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.
En casos de no suspensión de actividad, se deberá acreditar una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Para el caso de PYMEs arrendatarias deberán cumplir los siguientes requisitos:
Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, es decir:
Activo no superior a los 4 Millones de Euros
Cifra de negocios no superior a los 8 Millones de Euros
Prometio Trabajadores ejercicio inferior a 50
Actividad suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.
En caos de no suspensión de actividad, se deberá acreditar una reducción de la facturación del mes anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Para la acreditación de lo anterior, el arrendatario deberá acreditar ante el arrendador la siguiente documentación:
a) La reducción de actividad se acreditará mediante una declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual, pudiendo el arrendador requerir la exhibición de los libros contables para acreditar tal reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la AEAT.
Como en el resto de medidas, en caso de aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario sin que se reúnan las requisitos anteriores, serán responsables los arrendatarios de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de los gastos generados por la aplicación de estas medidas.