El pasado día 23 de Diciembre de 2020 salió publicado en el BOE el nuevo Real Decreto Ley 37/2020 de 22 de Diciembre correspondiente a las nuevas medidas urgentes para las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y transportes.
Para empezar, este nuevo Real Decreto, que ya está en vigor, viene a modificar el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo y que venía a proteger tanto a las familias como a determinados colectivos vulnerables y cuyo resumen puedes leer aquí.
El tema relevante de la nueva redacción es que se procederá a la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos de viviendas, pero siempre sometido a determinados condicionantes.
En primer lugar, los procedimientos de desahucio y lanzamientos arrendaticios procedentes de demandas de reclamación de rentas o expiración del tiempo de contrato y que estén vigentes durante el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020 o cualquiera de sus prórrogas, podrán quedar suspendidos.
Pero esta suspensión, contrariamente a la instaurada por el RDL 11/2020 de 31 de marzo, no operará de una forma cuasi-automática. En este caso, el demandado en este tipo de procedimientos tendrá la legitimación para iniciar un incidente de suspensión extraordinaria atendiendo a su situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar cualquier tipo de alternativa habitacional.
En este incidente, se deberá acreditar esa situación de vulnerabilidad económica (artículos 5 apartados a) y b) del RDL 11/2020) , debiéndose aportar, igualmente, la documentación del artículo 6 del RDL 11/2020.
Conforme a estas definiciones, se podrá iniciar esta suspensión extraordinaria cuando nos encontremos con:
A) El arrendatario esté en situación de ERTE o haya reducido su jornada por motivo de cuidados o, en caso de empresario, haya tenido una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando con ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de moratoria:
Con carácter general, el límite de tres veces el IPREM (1.613,52.- Euros)
El límite anterior se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar; salvo que se trate de una unidad familiar monoparental, cuyo límite sería de 0,15 veces el IPREM.
El límite del primer apartado se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
En casos en que algún miembro de la unidad familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad permanente para la realización de una actividad laboral, el límite será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
Si la persona obligada al pago de la renta sea una persona con parálisis cerebral o enfermedad mental o discapacidad intelectual con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o con una discapacidad sensorial reconocida igual o superior al 65%, el límite será de cinco veces el IPREM.
B) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, entendiéndose por gastos y suministros básicos el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones ala comunidad de propietarios de la vivienda habitual.
Es relevante que, para que la suspensión pueda tener un mínimo de éxito, el solicitante o instante deba acreditar, junto con su solicitud, el cumplimiento de esas condiciones subjetivas debiéndose acompañar los siguientes documentos:
Certificado de la entidad gestora de las prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
Certificado de la AEAT en caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia.
Para el número de personas que habitan en la vivienda:
Libro de Familia o documento pareja de hecho.
Certificado de empadronamiento
Declaración de discapacidad, dependencia o de incapacidad permanente.
Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
Declaración responsable del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos.
Presentada esta documentación, el Juzgado remitirá al propietario para que pueda alegar si se encuentra en situación de vulnerabilidad económica o está en riesgo de ponerse en ella y, posteriormente se recabará informe de los servicios sociales en relación a la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del propio arrendador, debiéndose identificar las medidas que aplicará la administración.
Una vez revisada toda esa documentación, el juez podrá dictar un auto de suspensión del lanzamiento siempre que considere acreditada la situación de vulnerabilidad económica o si, por el contrario, deberá prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. En caso que se acordase la situación de suspensión, esta tendrá una duración hasta la finalización del estado de alarma, reanudándose las actuaciones de forma automática.
EN CASO DE LOS JUICIOS POR PRECARIO
En el caso que nos encontremos con procedimientos de recuperación de la posesión o de desahucios por precario (personas que ocupan una vivienda sin título legítimo) no operará el incidente anterior, pero sí que podría solicitarse una suspensión del lanzamiento durante la vigencia del estado de alarma, siempre que se trate de viviendas pertenecientes a personas jurídicas o físicas titulares de más de 10 viviendas y cuando los habitantes sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.
Para que pueda operar la suspensión, el habitante deberá ser una persona dependiente, víctima de VIDO o tener a su cargo una persona dependiente o menor de edad, además de encontrarse en alguno de los supuestos indicados en el apartado A) anterior.
No procederá la suspensión cuando:
a) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada. b) Cuando se haya producido en un inmueble propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido a una persona física. c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de un delito. d) Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para actividades ilícitas. e) Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinadas a vivienda social. f) Cuando la entrada se haya producido con posterioridad al día 23 de diciembre de 2020.
LA COMPENSACIÓN PARA ARRENDADORES Y PROPIETARIOS
Se introduce el derecho de los arrendadores y propietarios afectados por la suspensión a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada no hubiera adoptado medida alguna.
Esa compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes que acredite haber asumido.
Esta solicitud podrá presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma declarado por el RD 926/2020 de 25 de octubre.