En el Real Decreto Ley 11/2020, del 31 de marzo, se fijaron un paquete de medidas tendentes a apoyar a los trabajadores, las familias y consumidores. Si bien, dichas medidas no fueron lo que cabían esperar y se olvidaron, obviaremos si intencionadamente, de algunas modalidades de contrato de arrendamiento como el del uso distinto del de vivienda. En este post remarcaremos varios puntos a tener en cuenta.
En relación a los procedimientos de desahucio y los lanzamientos
Se prevé que en los procedimientos de desahucio derivados de contratos de arrendamientos de vivienda pueda fijarse una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Es importante remarcar que, el legislador, deja fuera de esa suspensión extraordinaria otros procedimientos de desahucio, como el correspondiente al precario.
Para acogerse a esta suspensión extraordinaria, el arrendatario deberá acreditar ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de expansión del COVID-19, de forma que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional, pudiéndose, incluso, suspender el acto de la vista para el caso que no se hubiere celebrado y por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 11/2020, esto es, hasta el 30 de septiembre de 2020. Ahora bien, si ya se hubiese celebrado la vista y si el Juzgado entiende que concurre la situación de vulnerabilidad económica, podrá suspenderse incluso con carácter retroactivo a la fecha en que se produjo por el tiempo estrictamente necesario y atendiendo al informe de los servicios sociales.
En el caso que esta suspensión extraordinaria pueda afectar a los arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica, el Juzgado deberá comunicarlo a los servicios sociales para el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.
En relación a los contratos de arrendamiento próximos a su vencimiento
Todos aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual que desde el día 1 de abril y hasta dos meses desde la finalización del estado de alarma finalice el período de prórroga obligatoria o el periodo de prórroga tácita podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contraot de arrendamiento por un período máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
Esta solicitud deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que, de común acuerdo, se fijen otros términos o condiciones
En relación a la aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia
En primer lugar, y para los propietarios que tengan la consideración de una entidad pública de vivienda, una empresa o un gran tenedor. Por gran tenedor de viviendas se entenderá aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500m2.
En este caso, el arrendatario de un contrato de la vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar a su arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley (durante el mes de abril) el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que las partes no hayan alcanzado un acuerdo en relación a un aplazamiento o una condonación total o parcial de la renta. Según la Disposición Final Cuarta del Real Decreto Ley 16/2020 de 28 de abril, el plazo de solicitud ha sido ampliado a tres meses desde la entrada en vigor de ese Real Decreto Ley, esto es el 30 de abril de 2020.
En caso que no se hubiese producido tal acuerdo, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión escogida entre las siguientes alternativas:
a) Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si el plazo fuese insuficiente en relación a la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19 y hasta un máximo de 4 meses
b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de forma automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si el plazo fuese insuficiente en relación a la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19 y hasta un máximo de 4 meses. La renta aplazada será aplazada, a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad o a partir de la finalización del plazo de cuatro meses y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. Esta cantidad fraccionada será abonada sin ningún tipo de penalización y sin intereses.
En segundo lugar, y para el resto de arrendadores también se prevé un aplazamiento o condonación total o parcial del pago de la renta, siempre que el arrendatario, encontrándose en situación de vulnerabilidad económica, lo solicite dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 11/2020. Según la Disposición Final Cuarta del Real Decreto Ley 16/2020, de 28 de abril, el plazo de solicitud ha sido ampliado a tres meses desde la entrada en vigor de ese Real Decreto Ley, esto es el día 30 de abril de 2020.
Recibida la solicitud, el arrendador deberá comunicar al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, de las posibilidades alternativas que plantea. Si la persona física arrendadora no aceptase ningún tipo de acuerdo sobre el aplazamiento y siempre que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, ésta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.
Definición de la situación de vulnerabilidad económica
Para poder acogerse a las medidas anteriores (suspensión del desahucio o aplicación moratoria del contrato de arrendamiento de vivienda habitual) se requerirá la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:
El arrendatario esté en situación de ERTE o haya reducido su jornada por motivo de cuidados o, en caso de empresario, haya tenido una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando con ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de moratoria:
Con carácter general, el límite de tres veces el IPREM (1.613,52.- Euros)
El límite anterior se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar; salvo que se trate de una unidad familar monoparental, cuyo límite sería de 0,15 veces el IPREM.
El límite del primer apartado se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
En casos en que algun miembro de la unidad familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad permanente para la realización de una actividad laboral, el límite será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
Si la persona obligada al pago de la renta sea una persona con parálisis cerebral o enfermedad mental o discapacidad intelectual con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o con una discapacidad sensorial reconocida igual o superior al 65%, el límite será de cinco veces el IPREM.
Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, entendiéndose por gastos y suministros básicos el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones ala comunidad de propietarios de la vivienda habitual.
Que tanto la persona arrendataria como cualquier miembro de la unidad familiar no sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, quedando excluidos los propietarios o usufructuarios de una parte alícuota de la vivienda y se haya obtenido por herencia o mediante la transmisión mortis causa sin testamento o aquellos que, siendo titulares de una vivienda, no puedan disponer de ella por causa de separación o divorcio.
Acreditación de la situación de vulnerabilidad económica
Toda aquella persona que se encuentre en la situación de vulnerabilidad económica, tanto para la solicitud de suspensión extraordinaria del lanzamiento o la moratoria del pago de la renta deberá acreditarlo mediante los siguientes documentos:
En caso de situación legal de desempleo (ERTE), certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
En caso de cese de actividad de trabajadores autónomos, certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
Libro de Familia o documento acreditativo de pareja de hecho;
Certificado de empadronamiento con referencia al momento de la presentación de los documentos y a los seis meses anteriores;
Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente
Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
Declaración responsable del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.
Programa de ayudas transitorias de financiación
Para todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida podrán solicitar a las entidadas bancarias ayudas transitorias de financiación que deberá dedicarse exclusivamente al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogables excepcionalmente por otros casos, sin que se devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
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